מס רכישה הוא המס שהקונה משלם על עצם רכישת הזכות במקרקעין, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. הוא מחושב לפי שווי העסקה ולא לפי הרווח, ולכן משולם גם כשהעסקה כולה ממומנת במשכנתה.
המס בנוי בשיטת מדרגות, בדומה למס הכנסה. כל פרוסה של השווי חייבת בשיעור משלה, והשיעור הגבוה חל רק על החלק העליון של המחיר ולא על הסכום כולו. זו הנקודה שבה נופלים הכי הרבה רוכשים בחישוב עצמאי.
מחשבון מס רכישה 2026
מדרגות בתוקף מ-16.1.2026. הסכומים מוקפאים ואינם מתעדכנים לפי מדד עד 15.1.2028.
| מדרגה | שיעור | חלק חייב | מס |
|---|
החישוב הוא הערכה בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שומה מחייבת. סיווג הרוכש, הקלות אישיות וזכויות בנייה עשויים לשנות את התוצאה. לחישוב מחייב יש לפנות לעורך דין מקרקעין ולאמת מול הסימולטור של רשות המסים.
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה
המדרגות שלהלן חלות על תושב ישראל שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה, והן בתוקף מ-16 בינואר 2026.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור מלא) |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה נוספת
מי שכבר מחזיק בדירה מאבד את מדרגת הפטור לחלוטין ומשלם מהשקל הראשון. המבנה כאן פשוט הרבה יותר, שתי מדרגות בלבד.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
הפירוט המלא, כולל דוגמאות חישוב והשוואה מספרית בין שני המסלולים, נמצא במדריך מס רכישה על דירה שנייה.
הקפאת המדרגות עד 2028 ומה היא עושה בפועל
עד לאחרונה המדרגות התעדכנו מדי שנה ב-16 בינואר לפי מדד מחירי הדיור. במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון, והסכומים נותרים ללא שינוי עד 15 בינואר 2028.
המשמעות המעשית חשובה: כשמחירי הדירות ממשיכים לעלות והמדרגות עומדות במקום, שיעור המס האפקטיבי מטפס בהדרגה גם בלי ששום שיעור בחוק השתנה. דירה שלפני שנתיים נכנסה כולה למדרגת הפטור עשויה היום לחצות אותה, ולהיכנס למדרגת ה-3.5%.
דוגמת חישוב: דירה יחידה ב-2,400,000 ₪
- על 1,978,745 ₪ הראשונים: 0 ₪
- על 368,295 ₪ הבאים (עד 2,347,040 ₪) בשיעור 3.5%: 12,890 ₪
- על 52,960 ₪ הנותרים בשיעור 5%: 2,648 ₪
סך הכול 15,538 ₪, שהם 0.65% משווי העסקה. אותה דירה בדיוק, אילו הייתה דירה נוספת, הייתה מחויבת ב-192,000 ₪.
מי נחשב בעל דירה יחידה
ההגדרה רחבה יותר ממה שנדמה. גם מי שכבר מחזיק בנכס עשוי להיחשב בעל דירה יחידה, למשל כשמדובר בחלק קטן בדירה או בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997. מנגד, החזקה בשיעור מהותי בדירת ירושה עלולה לשלול את המעמד.
שני מצבים נפוצים דורשים התייחסות נפרדת:
- משפרי דיור שרוכשים לפני שמכרו. הם מדווחים במסלול דירה יחידה ומתחייבים למכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק. הפירוט נמצא במדריך מס רכישה למשפרי דיור.
- תושב חוץ ממוסה לפי מדרגות דירה נוספת גם כשזו דירתו היחידה בישראל, וגם כשאין בבעלותו דירה בשום מדינה אחרת.
הקלות לאוכלוסיות זכאיות
החוק קובע מסלולי מס נפרדים לעולים חדשים לפי תקנה 12, ולנכים, עיוורים ומשפחות שכולות לפי תקנה 11. מסלולים אלה אינם תמיד עדיפים על מסלול דירה יחידה, ולעיתים קרובות הם דווקא גרועים ממנו. ההשוואה המספרית המלאה מופיעה במדריך מס רכישה לעולה חדש.
קרקע ונכס שאינו דירת מגורים
רכישת מגרש, חנות, משרד או כל נכס שאינו דירת מגורים חייבת בשיעור אחיד של 6%, בלי מדרגות ובלי פטור. במקרים מסוימים ניתן להפחית את השיעור ל-5% בדיעבד. הפרטים נמצאים במדריך מס רכישה על קרקע ונכס מסחרי.
מועדי דיווח ותשלום
ההצהרה למשרדי מיסוי מקרקעין מוגשת בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר. התשלום עצמו מבוצע בתוך 60 יום ממועד העסקה. חריגה מהמועדים גוררת ריבית והפרשי הצמדה, ובמקרים מסוימים גם קנסות.
ברכישת דירה על הנייר יש חשיבות מיוחדת למועד החתימה, משום שהוא זה שקובע לפי אילו מדרגות תיערך השומה.
שאלות נפוצות
מי משלם מס רכישה, הקונה או המוכר?
הקונה. המוכר מתמודד עם מס שבח על הרווח שנצבר לו בנכס מאז שרכש אותו.
האם המדרגות יתעדכנו בינואר 2027?
לא. ההקפאה חלה עד 15 בינואר 2028, ולכן הסכומים הנקובים כאן צפויים להישאר בתוקף גם בשנת 2027.
האם משלמים מס רכישה על דירה שהתקבלה בירושה?
העברה בירושה עצמה אינה אירוע מס לעניין מס רכישה. עם זאת, החזקה בדירת ירושה עשויה להשפיע על מעמד "דירה יחידה" ברכישה עתידית.
האם אפשר לקזז מס רכישה מול מס שבח?
לא. מדובר בשני מסים נפרדים החלים על צדדים שונים בעסקה.