רוכש שכבר מחזיק בדירת מגורים אינו נהנה ממדרגת הפטור. הוא משלם מס רכישה מהשקל הראשון, בשתי מדרגות בלבד, וזה ההבדל הכספי הגדול ביותר בין שני סוגי הרוכשים בשוק הישראלי.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
המדרגות בתוקף מ-16 בינואר 2026 ואינן מתעדכנות לפי מדד עד 15 בינואר 2028.
שלוש דוגמאות חישוב
דירה ב-2,400,000 ₪
8% על מלוא השווי, כלומר 192,000 ₪. אותה דירה כדירה יחידה הייתה מחויבת ב-15,538 ₪ בלבד. ההפרש: 176,462 ₪.
דירה ב-3,000,000 ₪
8% על מלוא השווי, כלומר 240,000 ₪. כדירה יחידה: 45,538 ₪. ההפרש: 194,462 ₪.
דירה ב-7,000,000 ₪
8% על 6,055,070 ₪ הראשונים (484,406 ₪) ועוד 10% על 944,930 ₪ הנותרים (94,493 ₪), סך הכול 578,899 ₪. כדירה יחידה: 273,886 ₪. ההפרש: 305,013 ₪.
המסקנה המספרית ברורה. ככל שהעסקה גדולה יותר, כך הסיווג כרוכש דירה נוספת יקר יותר בערכים מוחלטים, אבל ההפרש היחסי דווקא מצטמצם. בעסקה של 2.4 מיליון ₪ הסיווג מכפיל את המס פי 12, ובעסקה של 7 מיליון ₪ הוא מכפיל אותו פי 2.1 בלבד.
מצבים שמשנים את הסיווג
לא כל החזקה בנכס הופכת רוכש לבעל דירה נוספת. אלה המצבים הנפוצים שדורשים בדיקה פרטנית:
- חלק קטן בדירה. החזקה בשיעור נמוך מהסף הקבוע בחוק אינה שוללת בהכרח את מעמד הדירה היחידה.
- דירת ירושה. החזקה בשיעור מהותי בדירה שהתקבלה בירושה עלולה לשלול את המעמד, וזו אחת התקלות היקרות והנפוצות ביותר.
- שכירות מוגנת. דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 אינה נספרת לעניין זה.
- משפרי דיור. מי שרוכש לפני שמכר יכול לדווח במסלול דירה יחידה, בכפוף להתחייבות למכור במועד. הפירוט נמצא במדריך מס רכישה למשפרי דיור.
דירת מעטפת
במשך שנים שימשה רכישת דירה במצב מעטפת דרך להיחשב כרוכש "זכות אחרת במקרקעין" ולא דירת מגורים, ובכך להימנע ממדרגות הדירה הנוספת. תיקון לחוק סגר את הפרצה, ומ-1 בינואר 2024 דירת מעטפת חייבת במס רכישה כדירת מגורים לכל דבר.
רישום על שם ילד
רישום דירה על שם ילד בוגר כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה הוא מהלך שרשות המסים בוחנת בקפידה. כאשר ההורים הם שמממנים את הרכישה, מקבלים את דמי השכירות ונושאים בהוצאות, הרשות עשויה לראות בילד נאמן בלבד ולמסות את העסקה לפי מעמדם של ההורים, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.
לחישוב מהיר לפי סיווג הרוכש ניתן להשתמש במחשבון שבמדריך מס רכישה 2026.
שאלות נפוצות
האם יש פטור כלשהו על דירה שנייה?
לא. המס חל מהשקל הראשון. הדרך היחידה להגיע למדרגות המופחתות היא סיווג כדירה יחידה או כדירה חלופית של משפר דיור.
מה קורה כשקונים דירה שלישית ורביעית?
אותן מדרגות בדיוק. החוק אינו מבחין בין דירה שנייה לדירה חמישית.
האם תושב חוץ משלם לפי המדרגות האלה?
כן. תושב חוץ ממוסה לפי מדרגות דירה נוספת גם אם זו דירתו הראשונה והיחידה בישראל.