משפר דיור הוא מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הקיימת. במועד הרכישה הוא מחזיק, טכנית, בשתי דירות, ולפי לשון החוק אמור לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת.
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין פותר את זה: הרוכש מדווח כדירה יחידה ומתחייב בשומה העצמית למכור את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק. בפועל מדובר בהקפאת שומה, לא בפטור.
24 חודשים או 18, תלוי בתאריך הרכישה
זו הנקודה שגורמת להכי הרבה בלבול, משום שהתקופה השתנתה פעמיים בשנים האחרונות.
| מועד רכישת הדירה החדשה | התקופה למכירת הישנה |
|---|---|
| עד 31 במאי 2023 | 24 חודשים |
| 1 ביוני 2023 – 31 במאי 2025 | 18 חודשים |
| מ-1 ביוני 2025 ואילך | 24 חודשים |
הקיצור ל-18 חודשים נקבע כהוראת שעה לשנתיים במסגרת חוק ההסדרים. הוראת השעה פקעה ב-31 במאי 2025 ולא הוארכה, ולכן התקופה חזרה ל-24 חודשים הקבועים בסעיף.
שתי נקודות חשובות: התקופה נקבעת לפי מועד רכישת הדירה החדשה ולא לפי מועד המכירה, ורשות המסים הבהירה שאין תחולה רטרואקטיבית. מי שרכש בתקופת הביניים כפוף ל-18 החודשים גם היום.
רכישה מקבלן
ברכישת דירה חדשה מקבלן, ובעיקר בעסקאות על הנייר, המסלול הרגיל עלול להיות בעייתי. הבנייה נמשכת שנים, והספירה עשויה להתחיל הרבה לפני שהרוכש בכלל יכול לעבור לדירה החדשה.
לכן ניתן למדוד את התקופה גם לפי 12 חודשים ממועד המסירה בפועל. בעסקאות על הנייר זהו כמעט תמיד המסלול העדיף, והוא מעניק חלון ארוך משמעותית.
מה עולה איחור
אי עמידה במועד אינה גוררת קנס טכני. היא מבטלת את הסיווג כולו.
השומה מתוקנת רטרואקטיבית לפי מדרגות דירה נוספת, וההפרש נדרש בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו ממועד הרכישה. בדירה בשווי 3,000,000 ₪ ההפרש עצמו עומד על כ-194,000 ₪, לפני ריבית והצמדה.
לצד זה נשלל גם הפטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה לפי סעיף 49ג, ולכן נזק כפול. זה מה שהופך את המועד הזה לאחד התאריכים הקריטיים ביותר בכל תיק מקרקעין פרטי.
מה כדאי לעשות בפועל
- לתעד את מועד הרכישה המדויק ולוודא איזו תקופה חלה, 18 או 24 חודשים.
- ברכישה מקבלן, לבדוק מראש איזה מסלול ספירה מיטיב יותר ולציין זאת בדיווח.
- לא להמתין לחודשים האחרונים. שוק איטי, עיכוב במשכנתה של הקונה או עסקה שנופלת יכולים לשרוף את החלון.
- אם ברור שלא יעמדו במועד, לבחון מבעוד מועד את משמעות תיקון השומה מול עורך דין מקרקעין.
להשוואה מספרית בין שני המסלולים ניתן להשתמש במחשבון שבמדריך מס רכישה 2026, ובפירוט המלא של מדרגות דירה שנייה.
שאלות נפוצות
האם צריך להצהיר על הכוונה למכור כבר בעת הרכישה?
כן. ההתחייבות נכללת בשומה העצמית המוגשת למיסוי מקרקעין, ולא נעשית בדיעבד.
מה אם הדירה הישנה נמכרה אבל העסקה בוטלה?
ביטול עסקה אינו עוצר את מרוץ הזמן. התקופה ממשיכה להימנות ממועד רכישת הדירה החדשה.
האם אפשר לקבל הארכה?
החוק והפסיקה הכירו בנסיבות חריגות מסוימות, אך אין מדובר בהארכה אוטומטית. כל מקרה נבחן לגופו.