תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה לעולה חדש מסלול מס נפרד ברכישת בית מגורים או בית עסק. המסלול נחשב בציבור להטבה גורפת, ובפועל הוא מיטיב רק בחלק מהמקרים.
שיעורי המס במסלול העולה
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 631,335 ₪ | 0.5% |
| מעל 631,335 ₪ | 5% |
המדרגות בתוקף מ-16 בינואר 2026 ועד 15 בינואר 2027. חלון הזכאות מתחיל שנה לפני העלייה לישראל ומסתיים שבע שנים לאחריה, כלומר תקופה כוללת של שמונה שנים.
ההשוואה שכדאי לעשות לפני הדיווח
עולה חדש שרוכש את דירתו היחידה זכאי גם למסלול דירה יחידה הרגיל. מכיוון שמדרגת הפטור שם מגיעה עד 1,978,745 ₪, בעוד שבמסלול העולה כבר מ-631,335 ₪ משלמים 5%, התוצאה מפתיעה רבים.
דירה יחידה ב-2,400,000 ₪
- מסלול דירה יחידה: 15,538 ₪
- מסלול עולה לפי תקנה 12: 91,590 ₪
מסלול הדירה היחידה זול ב-76,052 ₪. מי שבחר אוטומטית במסלול העולה שילם כאן פי שישה.
נקודת המפנה
מסלול העולה הופך למשתלם יותר רק בעסקאות שמעל כ-8.6 מיליון ₪, משום שהשיעור בו נעצר על 5% בעוד שבמסלול הדירה היחידה נכנסות מדרגות של 8% ו-10%. מתחת לסכום הזה, ברכישת דירה יחידה, המסלול הרגיל כמעט תמיד עדיף.
המקרה שבו תקנה 12 באמת מצילה
הערך האמיתי של המסלול מתגלה כשהעולה אינו זכאי למדרגות דירה יחידה, למשל כשהוא רוכש דירה נוספת.
דירה נוספת ב-2,400,000 ₪
- מסלול דירה נוספת: 192,000 ₪
- מסלול עולה לפי תקנה 12: 91,590 ₪
כאן החיסכון עומד על 100,410 ₪. זה ההיגיון המעשי של התקנה: היא לא נועדה להתחרות בפטור לדירה יחידה, אלא להחליף את מדרגות הדירה הנוספת.
נקודות שחשוב לוודא
- תושב חוזר אינו עולה. ההטבה שמורה למי שעונה להגדרת "עולה" בתקנה, ותושב חוזר אינו נכלל בה.
- המסלול חל גם על בית עסק, ולא רק על דירת מגורים, וזו נקודה שנעלמת מעיני רוכשים רבים.
- ההטבה ניתנת פעם אחת לגבי דירת מגורים, ולכן מיצוי מוקדם שלה בעסקה קטנה עלול להתברר כטעות יקרה.
- מועד העלייה קובע. יש לוודא שהרכישה נופלת בתוך חלון שמונה השנים.
המחשבון שבמדריך מס רכישה 2026 מאפשר להשוות בין המסלולים בשווי העסקה הספציפי, ופירוט מדרגות הדירה הנוספת מופיע במדריך מס רכישה על דירה שנייה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לבחור במסלול המיטיב?
ברוב המקרים כן, ולכן ההשוואה צריכה להיעשות לפני הגשת השומה העצמית ולא אחריה.
האם בן זוג שאינו עולה נהנה גם הוא?
הסוגיה תלויה באופן רישום הזכויות ובנסיבות. זהו אחד המקרים שמחייבים ליווי של עורך דין מקרקעין לפני החתימה.
האם ההטבה חלה על קרקע?
התקנה מתייחסת לבית מגורים ולבית עסק. רכישת קרקע לא מבונה נבחנת בנפרד, כמפורט במדריך מס רכישה על קרקע ונכס מסחרי.