רכישת נכס שאינו דירת מגורים מתנהלת לפי כללים אחרים לגמרי. אין מדרגות, אין מדרגת פטור ואין הבחנה בין נכס ראשון לנכס חמישי. השיעור אחיד: 6% משווי העסקה.
השיעור הזה חל על מגרש, קרקע חקלאית, חנות, משרד, מבנה תעשייה, וכן על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין. בעבר עמד השיעור על 5% והועלה ל-6%.
ההחזר שמפחית את השיעור ל-5%
החוק קובע חריג לרוכשי מגרש שנועד לבנייה למגורים. כאשר מתקיימים שני התנאים במצטבר, ניתן לתקן את השומה ולהפחית את השיעור ל-5%, כלומר החזר של שישית מהמס ששולם:
- במועד העסקה קיימת תוכנית בנייה תקפה המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע.
- התקבל היתר בנייה לדירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הקרקע.
בעסקה של 2,000,000 ₪ מדובר בהפרש בין 120,000 ₪ ל-100,000 ₪, כלומר החזר של 20,000 ₪.
ההחזר אינו אוטומטי
זו הנקודה שבה נופלים רוכשים רבים. רשות המסים אינה מאתרת את הזכאות ואינה יוזמת את ההחזר. יש לפנות אקטיבית למחלקת השומה במיסוי מקרקעין ולהגיש בקשה לתיקון שומה על גבי טופס 7085, בצירוף ההיתר, התוכנית והסבר מלווה.
מכיוון שהזכאות נקבעת לפי מועד קבלת ההיתר, ולוחות הזמנים בוועדות המקומיות אינם צפויים, כדאי לנהל את הליך הרישוי מתוך מודעות לתאריך היעד ולא לגלות אותו בדיעבד.
מה נחשב קרקע ומה כבר לא
הגבול בין "זכות אחרת במקרקעין" לבין דירת מגורים היה במשך שנים שדה תכנון מס פעיל. דירת מעטפת, כלומר דירה שנמסרת ללא חלוקה פנימית וללא מערכות, נחשבה זכות אחרת ומוסתה ב-6% במקום במדרגות הדירה הנוספת, מה שהיה משתלם לרוכשים רבים.
תיקון לחוק שאושר במסגרת חוק ההסדרים סגר את הפרצה. החל מ-1 בינואר 2024 דירת מעטפת חייבת במס רכישה כדירת מגורים לכל דבר, ופרטי המדרגות מופיעים במדריך מס רכישה על דירה שנייה.
קבוצות רכישה
ברכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה, שווי המכירה לצורך מס רכישה עשוי לכלול רכיבים מעבר למחיר הקרקע עצמה, לרבות שירותי הארגון והבנייה. זהו אחד התחומים המורכבים ביותר במיסוי מקרקעין, והוא מחייב בדיקה פרטנית לפני החתימה.
לחישוב מהיר לפי סוג הנכס ניתן להשתמש במחשבון שבמדריך מס רכישה 2026.
שאלות נפוצות
האם יש מדרגות כלשהן על קרקע?
לא. השיעור אחיד ועומד על 6% מהשקל הראשון, ללא קשר לשווי העסקה.
מה קורה אם ההיתר מתקבל אחרי 24 חודשים?
הזכאות להפחתה נשללת, והמס נותר על 6%. זו הסיבה שלוח הזמנים של הרישוי הוא שיקול כלכלי ולא רק תכנוני.
האם רכישת קרקע חקלאית מזכה בהחזר?
רק אם קיימת לגביה תוכנית תקפה המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות. קרקע חקלאית ללא זכויות בנייה למגורים אינה עומדת בתנאי.